Velkavivun käyttö sijoittamisessa

Viime blogissa kävimme läpi kumpaan kannattaa sijoittaa, suoraan asuntoon vai asuntorahastoon. Tässä blogissa puremme kiinni velkavivun käyttöön. Esimerkkinä on asunnot sijoitusmielessä, koska ne ovat hyvä esimerkki ja tuotto konkretisoituu vuokratuotossa heti.

Vaikka olisit kiinnostunut arvopaperisijoittamisesta tai liiketoiminnan kiihdyttämisestä, tästä on silti ajatuksen tasolla hyötyä, kun ymmärrät velkavivun merkityksen hyvässä ja pahassa.

Velkavivun hyvät puolet

1. Velkavivulla voit käyttää toisten rahaa omiin sijoituksiin. Muilla on aina enemmän rahaa, kuin itsellä.
2. Velkavivulla voit nostaa tai moninkertaistaa saamasi tuotot.

Velkavivun huonot puolet

1. Riski kasvaa, kun käytät toisten rahaa.
2. Jos tuotto voi moninkertaistua niin tappiokin voi moninkertaistua.

Jos luulit, että se on huono, kun menettää kaikki rahansa, niin se ei ole vielä pahin. Pahinta on se, kun menetät enemmän kuin kaikki omat rahasi. Se voidaan tehdä velkavivulla huonon sijoituksen kanssa.

Velkavipu on hyvä siinä vaiheessa, kun saat jo tasaisesti hyviä tuloksia ja saat enemmän tuottoa kuin, mikä on korkotaso. Sen jälkeen voit ottaa mukaan velan vipuvoimaa.

Yksi vaurastumisen myyteistä on se, että vaurastuminen koitetaan tehdä omalla rahalla. Siksi velkavipu on yksi olennaisimmista työkaluista taloudellisen aikuistumisen prosessissa. Tämä prosessi avataan auki myöhemmässä blogissa. Voit tilata Varapuun uutiskirjeen ja saat vinkkejä vaurastumiseen sekä tarjouksia valmennuksistamme painamalla tästä!

Oman pääoman tuotto velkavivun kanssa sijoitettaessa

Otetaan esimerkkinä asunto, joka maksaa 80 000 € ja se tuottaa 6% vuokratuottoa (ennen veroja). Asuntosi 6 % vuokratuotto euroina on silloin (80 000€ * 0.06) / 12 kuukautta =  4800€ / 12kk = +400€/kk.

Tämä esimerkki toimii sellaisenaan silloin, kun olet ostanut koko asunnon kovalla rahalla ilman velkaa.

Velan kanssa esimerkki muuttuu mielenkiintoiseksi…

Lasketaan, että saat kiinnitettyä 2 % korkokaton ottamallesi velalle. Jos velkavipu on 50% eli 40 000€ lainaa ostamallesi asunnolla:

Tuottosi omalle rahalle on 40 000€ * 6% / 12 = 200€/kk. Tuottosi velkarahalle on 40 000€ * (6%-2%) / 12 = 133€/kk. Eli 50% velkavivulla saat sijoittamallasi 40 000€:lle kuukausittain 333€ lisää.

Joten oman pääoman tuotto 50% velkavivulla = (333€/kk * 12) / 40 000€ = 10% oman pääoman tuotto

Jos velkavipusi on 70%, niin oman pääoman tuotto = 15,33% vuodessa

Jos velkavipusi on 80% niin oman pääoman tuotto = 22% vuodessa

Jos velkavipusi on 90%, niin oman pääoman tuotto = 42% vuodessa

Tässä esimerkissä ei vielä laskettu mahdollista arvonnousua. Jos laskettaisiin, että asunnon arvo nousee vaikkapa 2 % vuodessa niin silloin arvonnousua kertyisi (80 000 * 1.02) – 80 00€ =  1600€ vuodessa lisää, mikä olisi 133,3 €/kk lisää kokonaistuottoon. 80% velkavivulla kokonaistuotto olisi silloin 32% vuodessa ennen veroja.

80 % velkavivulla alkuperäinen 6 % tuotto voidaan siis nostaa 32% asti. Se tarkoittaa jo yli viisinkertaista tuottoa joka vuosi!

Yllä olevasta taulukosta näet velkavivun voiman. Kun velkavivun ottaa huomioon sijoittamisessa, euromääräiset tuotot muuttuvat dramaattisesti. Jos tuotto on negatiivista eli esimerkiksi huonoja lainoja 8000 €:lla 42% vuosikorolla, niin 30 vuoden päästä olisi pankille hieman selittelemistä. Tällöin korkoa korolle -voima toimii itseä vastaan.

Vaikka alkusijoituksen määrä tippuu jokaisessa vaiheessa, parempi oman pääoman tuotto tekee rahaa niin paljon, että pienelläkin rahasummalla tuottoja alkaa syntymään. Sinun ei tarvitse olla lottomiljonääri päästäksesi alkuun.

Jos velkavipu olisi 100%, oman pääoman tuotto olisi ääretön. Siksi kannattaa sijoituksiin laittaa vähintään 1€ omaa rahaa, että voit laskea tuottoprosentteja.  Ehkä tämä on se “Money For Nothing” niin kuin Dire Straitsin pojat laulaa.

Toki  liiketoiminta tai sijoittaminen silti vaatii oman työnsä ja tekemisensä, että sen saa käyntiin ja pysymään käynnissä. Tämän blogin tarkoitus oli herättää kiinnostus ja avata, mitä kaikkea velkavivulla voit saada aikaan.

Jos haluat oppia asuntosijoittajaksi, kannattaa osallistua sitä varten tehtyihin valmennuksiimme. Esimerkiksi Asuntoillassa voit nimellisellä sisäänpääsymaksulla oppia asuntosijoittamisen perusteet ja päästä alkuun. Emme lupaa, että opit samalta istumalta tekemään 42% tuottoa, mutta opetamme, miten me olemme asuntosijoittamisella tehneet rahaaa.

Ilmoittaudu Asuntoiltaan™ tästä!